美国救楼市才对头

美国救楼市才对头
2009年02月20日
　　石镜泉
　　2月18日，奥巴马宣布了抵押贷款援救计划细节，该计划的主要目的是稳定住房市场并减少贷款购房者违约止赎比例。这招棋可算是下对了。
　　美国经济头上压着三座山——银行坏账、楼市下滑和消费不振，可惜没有愚公，只有一群笨驴——国会议员，要移走这三座山，实在不易。
　　这三座山，很难一口气移走，除非有天国财富。这三座山有大有小，相对小的山，恐怕还是楼价下滑山。最无底的山，应是银行坏账山，而最庞大的山，当然是消费不振山。
　　中国俗话说得好：“饭要一口口吃。”老子更具策略性：“图难于易，图大于小”。就是由最易、最小的做起。推及美国便是该先救楼市，拖慢乃至阻止楼价再下滑。
　　美政府救楼市阻力小
　　美国的按揭有七八成最终是由“两房”(房利美和房地美)来做，而今时两房由美政府“国有化”了。美政府跟两房好对话，不存在官商勾结、利益输送的指责，美政府如出手援助受困或将可能受困的业主，因为这些业主都是国会议员的选民，所以国会的反对声音较少，市场对救楼市的设想亦甚正面，上周四晚，政府一放出要救楼市的风声，美股立刻缩窄超过200点的跌幅，奥巴马也立时表态，说在本周公布较详细的救楼市方案，大家宜拭目以待。
　　对已失业的业主，除非他们身家丰厚，否则救也不易，只好等收楼。美国的负资产者与香港的负资产者最大的不同之处是，美国负资产者可以拍屁股走人，不用付分文，香港负资产者则跑到天涯海角也要追到你瘦。
　　所以美国业主如肯承担按揭债务，政府就应考虑缓收其楼，减少银行拍卖对市场的冲击。
　　另一个方法是协助业主重组其按揭，将按揭利率由目前的5.5%至6.5%，降至4.5%，减轻供楼负担，便可以释出些许消费力去支撑美国经济。
　　一万亿美元或可救楼市
　　要稳定美国楼市，1万亿美元也许就可以了。因为美国整体债券及按揭约45万亿美元，按揭约占30%，约13.5万亿美元，楼价已跌20%，估计会再跌10%至20%，这样的话就要1万亿至2万亿美元。但不是所有业主都需政府帮助，有一半要帮助，便需1万亿美元，有四分之一要帮助，便只用5000亿美元，数目是相对小的。
　　这个1万亿至2万亿美元不是免费派出去，业主是要还的，所以从长远看，是不会增加财政赤字的。如能收回3%至4%的利息更好，政府补贴应有限，经济转好后，便可逐步收回这些贷款。
　　拯救消费和银行都难
　　美国消费要回旺需要时间，急不来。今时美国人已知道超前消费的后果，故近月的储蓄率已回升超过3%。基于节俭可以致富，又只要部分业主能不再为供楼担忧，自然会出现有钱便要花，又再可启动消费。虽然这次消费未必会如2007年前的大手大脚，但只要肯消费，已好过上几个月的全无消费。
　　香港2003年的情人节，花减价也没多大销路，今年的情人节，减些价，花的销量竟可升2成。原因之一是，2003年时香港仍有很多负资产者，今时负资产人数已大减，故就算碰上百年一遇的金融海啸也可以精明消费。这不就是理性吗？因此，只要美政府能千方百计稳定住楼价，美国的消费终会降甘露，回复些起色。
　　美国的银行坏账则是绝不易处理的，一方面是坏账程度会随经济转坏而加大加深，但如经济好转，这些坏账又可以瞬时减少十几至几十个百分点，原因是金融资产是以信心为价。而且，事实上，那些金融机构的“金融沙皇”一定会千方百计不肯接受政府帮助，以免受到掣肘。这可以说是自力更生。自力更生可以有三个后果：自力更生成功，谢天谢地；自力更生期过长，大家受苦；自力更生失败，即使银行破产，这些“金融沙皇”也没有什么大不了，只要有花红便可，但受害的恐怕不仅是美国，而是祸及全球。