美国救楼市才对头
2009年02月20日
石镜泉
2月18日,奥巴马宣布了抵押贷款援救计划细节,该计划的主要目的是稳定住房市场并减少贷款购房者违约止赎比例。这招棋可算是下对了。
美国经济头上压着三座山——银行坏账、楼市下滑和消费不振,可惜没有愚公,只有一群笨驴——国会议员,要移走这三座山,实在不易。
这三座山,很难一口气移走,除非有天国财富。这三座山有大有小,相对小的山,恐怕还是楼价下滑山。最无底的山,应是银行坏账山,而最庞大的山,当然是消费不振山。
中国俗话说得好:“饭要一口口吃。”老子更具策略性:“图难于易,图大于小”。就是由最易、最小的做起。推及美国便是该先救楼市,拖慢乃至阻止楼价再下滑。
美政府救楼市阻力小
美国的按揭有七八成最终是由“两房”(房利美和房地美)来做,而今时两房由美政府“国有化”了。美政府跟两房好对话,不存在官商勾结、利益输送的指责,美政府如出手援助受困或将可能受困的业主,因为这些业主都是国会议员的选民,所以国会的反对声音较少,市场对救楼市的设想亦甚正面,上周四晚,政府一放出要救楼市的风声,美股立刻缩窄超过200点的跌幅,奥巴马也立时表态,说在本周公布较详细的救楼市方案,大家宜拭目以待。
对已失业的业主,除非他们身家丰厚,否则救也不易,只好等收楼。美国的负资产者与香港的负资产者最大的不同之处是,美国负资产者可以拍屁股走人,不用付分文,香港负资产者则跑到天涯海角也要追到你瘦。
所以美国业主如肯承担按揭债务,政府就应考虑缓收其楼,减少银行拍卖对市场的冲击。
另一个方法是协助业主重组其按揭,将按揭利率由目前的5.5%至6.5%,降至4.5%,减轻供楼负担,便可以释出些许消费力去支撑美国经济。
一万亿美元或可救楼市
要稳定美国楼市,1万亿美元也许就可以了。因为美国整体债券及按揭约45万亿美元,按揭约占30%,约13.5万亿美元,楼价已跌20%,估计会再跌10%至20%,这样的话就要1万亿至2万亿美元。但不是所有业主都需政府帮助,有一半要帮助,便需1万亿美元,有四分之一要帮助,便只用5000亿美元,数目是相对小的。
这个1万亿至2万亿美元不是免费派出去,业主是要还的,所以从长远看,是不会增加财政赤字的。如能收回3%至4%的利息更好,政府补贴应有限,经济转好后,便可逐步收回这些贷款。
拯救消费和银行都难
美国消费要回旺需要时间,急不来。今时美国人已知道超前消费的后果,故近月的储蓄率已回升超过3%。基于节俭可以致富,又只要部分业主能不再为供楼担忧,自然会出现有钱便要花,又再可启动消费。虽然这次消费未必会如2007年前的大手大脚,但只要肯消费,已好过上几个月的全无消费。
香港2003年的情人节,花减价也没多大销路,今年的情人节,减些价,花的销量竟可升2成。原因之一是,2003年时香港仍有很多负资产者,今时负资产人数已大减,故就算碰上百年一遇的金融海啸也可以精明消费。这不就是理性吗?因此,只要美政府能千方百计稳定住楼价,美国的消费终会降甘露,回复些起色。
美国的银行坏账则是绝不易处理的,一方面是坏账程度会随经济转坏而加大加深,但如经济好转,这些坏账又可以瞬时减少十几至几十个百分点,原因是金融资产是以信心为价。而且,事实上,那些金融机构的“金融沙皇”一定会千方百计不肯接受政府帮助,以免受到掣肘。这可以说是自力更生。自力更生可以有三个后果:自力更生成功,谢天谢地;自力更生期过长,大家受苦;自力更生失败,即使银行破产,这些“金融沙皇”也没有什么大不了,只要有花红便可,但受害的恐怕不仅是美国,而是祸及全球。
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